Стройка - это не «один мастер на все руки». Это цепочка работ, где каждый пропущенный шаг превращается в переделки и лишние траты. Разложу по полочкам, какие именно услуги существуют, в каком порядке их обычно выполняют, сколько это стоит в 2025 году, кого нанимать и как не попасть в ловушки по срокам и сметам.
- TL;DR:
- Полный цикл: изыскания → проект → смета → подготовка → земля/фундамент → коробка/кровля → инженерка → отделка → фасад/благоустройство → ввод/документы.
- Квартира «капремонт под ключ» по Москве и МО (осень 2025): 25-45 тыс ₽/м² работа; дом «под ключ»: 90-160 тыс ₽/м², каркас - от 70 тыс ₽/м².
- Критично: проект + смета + технадзор. Без этого 20-30% бюджета утекает в переделки.
- Документы: договор, смета, график, акты, гарантия, фотофиксация. Резерв на непредвиденное 5-10%.
- Согласование перепланировки и усилений несущих - через законные процедуры. Штрафы и откаты назад обходятся дороже.
Полная карта строительных услуг: от идеи до сдачи
Чтобы не утонуть в терминологии, держите живую карту. Это не теория - это привычная последовательность реальных проектов.
- Подготовка и экспертиза:
- Геология (скважины, грунты, УГВ) - нужна для фундамента.
- Геодезия (съёмка, вынос осей) - чтобы дом «сел» ровно.
- Техническое обследование/обмеры - для вторички и реконструкции.
- Проектирование:
- Эскиз/архитектура (планировки, фасады).
- Конструктив (фундамент, стены, перекрытия, усиления).
- Инженерные сети (электрика, ВК, отопление, вентиляция, слаботочка).
- Дизайн-проект интерьера (при отделке: планы, развертки, спецификации).
- Смета и ведомость работ/материалов - на основе проекта.
- Организация и разрешения:
- Генподряд/прораб - управляет сроками, подрядчиками, закупками.
- Согласование перепланировок в квартире, уведомление о строительстве ИЖС, подключение ТУ (электроэнергия, вода, газ).
- Технадзор - независимая проверка качества и скрытых работ.
- Логистика/складирование, временное электричество/санузел/ограждение площадки.
- Нулевой цикл и коробка:
- Земляные работы, дренаж, фундамент (лента, плита, сваи), подбетонка, гидроизоляция.
- Несущие стены (кирпич, газобетон, каркас), перекрытия (плиты, дерево, монолит).
- Кровля (стропила, утепление, мембраны, покрытие), водосток.
- Окна/входные двери, черновые перегородки.
- Инженерные сети:
- Электрика (щит, группы, проводка, заземление, УЗО/дифавтоматы).
- Водоснабжение/канализация (стояки, коллекторы, разводка, инсталляции).
- Отопление (радиаторы, теплые полы, котельная), вентиляция (приток/вытяжка, рекуперация).
- Слаботочные сети (интернет, камеры, сигнализация, умный дом).
- Отделка:
- Черновая: штукатурка/шпаклевка, стяжка, шумо-/гидро-/пароизоляция.
- Чистовая: плитка, покраска/обои, напольные покрытия, двери, плинтусы.
- Санфаянс, кухня, встроенная мебель, светильники.
- Фасад и благоустройство:
- Фасады (мокрый, вентилируемый, кирпич, сайдинг), утепление.
- Террасы, крыльцо, отмостка, забор, ворота, дорожки, газон.
- Спецработы:
- Снос/демонтаж, резка проемов, усиление несущих конструкций, алмазное бурение.
- Гидроизоляция подвалов, противорадоновые меры, пожарные системы.
- Дезинфекция, просушка после залития, восстановление после пожара.
- Документы и сдача:
- Акты скрытых работ, исполнительная документация, паспорта материалов.
- Ввод/уведомление об окончании для ИЖС, согласование перепланировки после работ.
- Гарантийные обязательства, инструктаж по эксплуатации.
Если коротко, строительные услуги - это не только «построить», но и спланировать, согласовать, проверить и документально закрыть. По опыту, у тех, кто пропускает проект и технадзор, бюджет раздувается на 20-30% - из‑за переделок и споров «не так понял».
Сколько это стоит в 2025 и кого звать на каждом этапе
Цены меняются, но ориентиры на осень 2025 по Москве и области помогут с бюджетом. Факторы: тип объекта (квартира/дом), сложность, материалы, сезонность, удаленность, логистика.
- Правило 4 корзин бюджета: фундамент 15-25%, коробка+кровля 25-35%, инженерка 20-30%, отделка 20-40%. Резерв 5-10% - обязательно.
- Проектирование:
- Архитектура+конструктив частного дома: 1,5-3,5 тыс ₽/м².
- Инженерные разделы: 0,8-1,5 тыс ₽/м² по каждому разделу (электрика, ВК, ОВиК).
- Дизайн-проект интерьера: 1,5-4,5 тыс ₽/м² (с комплектовкой).
- Подготовка:
- Геология: 45-120 тыс ₽ (3-5 скважин на участок 10-12 соток).
- Геодезия: 25-60 тыс ₽ (съёмка+вынос осей).
- Нулевой цикл и коробка:
- Фундамент лента/плита: 12-22 тыс ₽/м³ бетона работа; свайное поле: 3,5-6 тыс ₽/свая.
- Кладка газобетона: 4-7 тыс ₽/м³; монолит: 10-16 тыс ₽/м³.
- Кровля монтаж: 1,2-2,8 тыс ₽/м² + комплектующие.
- Окна ПВХ: 8-14 тыс ₽/м² светового проёма установка.
- Инженерка:
- Электрика: 1,0-2,0 тыс ₽/м² (или 1,5-3 тыс ₽/точка).
- Сантехника: 15-30 тыс ₽/точка (коллекторная разводка дороже, но надежнее).
- Отопление: 2,5-5,5 тыс ₽/м² отапливаемой площади (без котла и радиаторов).
- Вентиляция: 2,0-4,5 тыс ₽/м² зоны или по смете оборудования.
- Отделка:
- Черновая: 8-15 тыс ₽/м².
- Чистовая: 12-25 тыс ₽/м².
- Квартира «капремонт под ключ» работа: 25-45 тыс ₽/м² без материалов.
- Фасад и участок:
- Мокрый фасад: 2,2-4,5 тыс ₽/м²; вентфасад: 3,5-7,5 тыс ₽/м².
- Отмостка/брук: 1,5-3,0 тыс ₽/м².
- Забор: 2-8 тыс ₽/п.м. (по типу).
Кого звать и когда:
- Изыскания → геолог, геодезист.
- Проект → архитектурно-конструкторское бюро + инженеры по разделам.
- Смета → сметчик на базе проекта (не продавец материалов).
- Стройка → генподрядчик или отдельные специализированные бригады под управлением прораба.
- Контроль → независимый технадзор (выезжает по ключевым этапам и на скрытые работы).
Правила выбора при сжатых сроках: фиксируйте этапы и пакеты работ, ставьте сдачу по зонам, согласуйте замену материалов заранее, принимайте только по актам и фото скрытых работ. Лучше сделать меньше, но по проекту, чем «успеть всё, а потом переделывать».
Нормативная опора: организация строительства - по СП 48.13330; бетонные и каменные конструкции - СП 63.13330 и СП 70.13330; внутренние сети - СП 31.13330 (водоснабжение и канализация), СП 60.13330 (отопление, вентиляция, кондиционирование), электрика - ПУЭ и ПТЭЭП. Это не для галочки: технадзор сверяет качество именно с ними.
Как выбрать подрядчика и не сгореть по срокам и смете
Здесь выигрывают те, кто мыслят «системой»: договор → смета → график → контроль → оплата за результат. Без эмоций и легенд про «сделаем дешевле».
- Чек-лист отбора:
- Статус: ИП/ООО, профильные виды работ, наличие СРО для опасных/ответственных работ (усиления, высотные, газ).
- Портфолио: минимум 3 похожих объекта, контакты заказчиков, фото «до/после», адреса действующих объектов.
- Процесс: смета с расшифровкой позиций и норм, ведомость материалов, график выполнения и платежей, кто прораб и как часто на объекте.
- Коммуникации: ежедневный фотолог, общий чат, еженедельные сверки, акты скрытых работ.
- Гарантия: прописана в договоре (обычно 1-3 года по разделам), понятная процедура претензий.
- Договор должен включать: предмет и объем, проект/ТЗ в приложении, смета с фиксацией единиц и цен, календарный план, порядок приемки (КС‑2 аналог или чек-лист), порядок изменений (допсоглашение), штрафы за срыв, право удержания 5-10% до конца гарантийного срока.
- Оплата: аванс 10-30% на старт этапа, дальше - по факту закрытия подэтапов и актам. Крупные закупки - по счетам поставщиков на ваше имя.
- Красные флаги: «смета на один лист», «сегодня аванс - завтра приступим», переключение на «давайте без договора», предложения обойти согласования, давление «только сейчас такая цена».
- Контроль качества: технадзор фиксирует: геометрию, армирование, укладку бетона, гидроизоляцию, вентиляцию санузлов, сопротивление изоляции, протоколы опрессовки, плотность стяжки, влажность основания перед отделкой.
Практические правила:
- Нет проекта - нет фиксированной цены. Любая «фикс» без проекта закончится допсметами.
- Изменение материалов - только через письменное согласование и перерасчет.
- Любая скрытая работа - фото/видео, подпись технадзора, акт. Иначе это «не было».
- Храните образцы и упаковки материалов до конца приемки. Это ваш билет на гарантию.
Чек-листы, примеры сценариев и быстрый FAQ
Лучше всего запоминается на реальных сценариях. Ниже - три типовые траектории плюс короткие шпаргалки и ответы на те вопросы, что обычно всплывают после первой чашки кофе.
Сценарий 1. Квартира 60 м², капремонт во вторичке.
- Обмеры, техзаключение по стенам, дизайн-проект.
- Согласование перепланировки (если есть перенос мокрых зон/проемы).
- Смета, график, договор; организация временной защиты зон общего пользования.
- Демонтаж, вывоз, шумные работы по графику дома.
- Черновые: стяжка по маякам, штукатурка по маякам, шумоизоляция перегородок.
- Инженерка: разводка электрики по группам, сантехника коллекторно, вентиляция санузлов.
- Чистовые: плитка, покраска/обои, полы, двери, кухня, свет.
- Финальная уборка, пусконаладка, акты и гарантийные талоны.
Сроки: 2,5-4,5 месяца при стабильных поставках. Ловушки: забытые согласования проемов, «залипшие» электрики на этапе расключения, заказ дверей без чистовых размеров.
Сценарий 2. Дом 150 м² ИЖС, с нуля.
- Геология, геодезия, архитектура+конструктив, ТУ на подключение.
- Смета и календарный план, выбор генподрядчика, договор с этапами.
- Нулевой цикл: котлован, фундамент, гидроизоляция, дренаж.
- Коробка: стены, перекрытия, кровля, окна/двери.
- Инженерка: электрический ввод/щит, ВК, отопление, вентиляция.
- Отделка, фасад, благоустройство, ввод/уведомление об окончании.
Сроки: 7-12 месяцев «под ключ». Ловушки: фундамент «на глаз» без геологии, вентиляция «потом разберем», отсутствие узлов примыкания в проекте.
Сценарий 3. Коммерческий офис 300 м², fit-out.
- ТЗ от арендатора, проект с увязкой инженерии бизнес-центра.
- Смета, календарный план с ночными окнами для шумных работ.
- Демонтаж, перегородки, серверная, слаботочка, противопожарные системы.
- Отделка, мебель, навигация, пусконаладка, сдача управляющей компании.
Сроки: 6-10 недель при готовых согласованиях. Ловушки: несогласованные изменения планировки и пожарки - штрафы и задержки.
Мини‑шпаргалка: кто вам нужен прямо сейчас
- Нет проекта, но есть участок → архитектор+конструктор, геология, сметчик.
- Квартира, хочется «быстрее» → дизайнер (рабочие чертежи), смета, подрядчик с прорабом, технадзор на 5-7 выездов.
- Только инженерка → профильные мастера по разделам, общая координация прорабом.
- Есть спор с подрядчиком → технадзор+юрист, дефектовка, претензия.
Чек-лист приемки скрытых работ (минимум, что стоит подписывать):
- Фундамент: арматурные карты, защитный слой, класс бетона, кубики на прочность, фото перед заливкой.
- Кровля: мембраны, примыкания, вентиляционные выходы, контробрешетка.
- Электрика: маркировка групп, сечение кабелей, протокол замера сопротивлений, фото трасс с рулеткой.
- Сантехника: опрессовка с актом, уклоны, гидроизоляция мокрых зон с пробой.
- Стяжка: деформационные швы, демпфер, остаточная влажность перед укладкой напольных покрытий.
FAQ
- Ремонт и отделка - это одно и то же? Нет. Отделка - про финиш (плитка, краска). Ремонт включает демонтаж, выравнивание, инженерку, черновые.
- Нужна ли СРО для квартиры? Обычно нет. Но для работ повышенной опасности (усиление несущих, газ, лифты) - нужен допуск у исполнителя.
- Где экономить, а где нельзя? Экономить: чистовые покрытия, мебель (можно заменить позже). Нельзя: фундамент, кровля, гидроизоляция, инженерка, окна.
- Как понять, что смета адекватна? Есть проект, позиции расшифрованы, нормы измеряемые (м²/м³/п.м.), есть коэффициенты, прайсы материалов, календарный план. Попросите альтернативную смету у второго подрядчика для сравнения.
- Перепланировка - когда согласовывать? До начала. Опираться на Жилищный кодекс и региональные правила. Самовольная перепланировка оборачивается штрафами и узакониванием «задним числом».
- Гарантия - сколько? Типично: общестроительные работы 1-3 года, инженерка 1-2 года, скрытые работы - по договору. Смотрите, чтобы были прописаны условия эксплуатации.
Типовые ошибки и как их избежать
- «Материалы потом докупим» → дефицит и простои. Решение: ведомость материалов с датами поставок.
- «Прораб все знает» → без проекта решения принимаются «на глаз». Решение: рабочая документация обязательна.
- «Положим плитку на свежую стяжку» → отслоения. Решение: измеряйте влажность CM‑метром.
- «Купим самый дешевый кабель» → перегрев, короткие замыкания. Решение: соответствие ПУЭ и номиналам автоматики.
- «Сделаем вентиляцию потом» → грибок и духота. Решение: проект ОВиК до отделки.
Мини‑решатель (decision tree)
- Бюджет ограничен → делайте по этапам: проект → инженерка → черновые → чистовые. Резерв не трогайте.
- Сроки горят → упрощайте материалы, но не режьте инженерку и контроль.
- Столкнулись с переделками → остановка работ, дефектовка, согласование новой сметы, приоритет исправления скрытых дефектов.
Что делать дальше
- Сформулируйте цель (квартира/дом/офис) и ограничители (срок, бюджет, стиль).
- Закажите минимум: обмеры/геология, эскиз+планировки, базовую смету.
- Проведите мини‑тендер: 2-3 подрядчика, одинаковое ТЗ и чертежи.
- Назначьте технадзор и точки контроля (нулевой цикл, коробка, инженерка, перед финишем).
- Запустите этапы с резервом по времени 10-15% и бюджету 5-10%.
Если резюмировать по‑честному: стройка даёт лучший результат, когда управляете не «людьми и обещаниями», а процессом и документами. Так вы держите качество, сроки и деньги под контролем - без бессонных ночей и бесконечных «мы почти закончили».