Кто должен оплачивать капитальный ремонт квартиры: собственник или арендатор?

Капитальный ремонт дома - это не просто покраска стен или замена труб. Это масштабная работа: замена лифтов, кровли, фасадов, инженерных систем, фундамента. И каждый раз, когда в подъезде появляется уведомление о предстоящем ремонте, возникает один и тот же вопрос: кто платит - собственник или tenant?

Кто платит за капитальный ремонт по закону

По российскому законодательству, капитальный ремонт - это обязанность собственника жилья. Это прописано в Жилищном кодексе РФ, статья 158. Даже если вы не живете в квартире, а сдаете ее в аренду, вы - собственник. И значит, вы несете ответственность за все расходы на капитальный ремонт.

Арендатор - это временный пользователь. Он платит за коммунальные услуги, за текущий ремонт (как сливной кран или сломанный замок), но не за замену лифта или утепление фасада. Арендатор не имеет права распоряжаться общим имуществом дома. Он не голосует на общих собраниях, не участвует в формировании фонда капитального ремонта. Значит, и платить за него не обязан.

Что входит в капитальный ремонт

Не все ремонтные работы считаются капитальными. Вот что точно входит:

• Замена или ремонт кровли
• Утепление фасадов и замена окон в подъездах
• Ремонт или замена лифтов
• Замена инженерных систем: водопровода, канализации, отопления, электропроводки до ввода в квартиру
• Ремонт фундамента и несущих стен
• Ремонт подвальных помещений, включая гидроизоляцию

Если в вашей квартире течет крыша - это не ваша проблема, если течет из-за повреждения кровли на крыше дома. Это общее имущество. Если течет из-за того, что арендатор не закрыл кран в ванной - это его вина, и он платит за ущерб. Но если кровля старая и треснула - это капитальный ремонт. И платит собственник.

Как формируется фонд капитального ремонта

В России есть два способа накопления средств на капитальный ремонт:

1. Счет в фонде регионального оператора - деньги собираются с всех собственников по нормативу, установленному в вашем регионе. В Тульской области на 2025 год это 7,2 рубля за квадратный метр в месяц.
2. Счет в специальном счете дома - собственники сами выбирают, куда перечислять деньги. Чаще всего это счет в банке, который контролируется ТСЖ или управляющей компанией.

В обоих случаях деньги идут на ремонт всего дома, а не отдельной квартиры. Каждый собственник платит ежемесячно, независимо от того, живет ли он там или сдает квартиру.

Можно ли переложить расходы на арендатора?

Многие собственники думают: «Я сдаю квартиру - пусть платит за ремонт». Но это юридически невозможно. Ни один договор аренды не может законно обязать арендатора оплачивать капитальный ремонт. Такой пункт в договоре - пустая бумажка. Его не примет суд, не примет управляющая компания, не примет фонд капитального ремонта.

Если вы сдаете квартиру, вы можете включить в арендную плату дополнительную сумму - как компенсацию за будущие расходы. Но это не обязанность арендатора, а ваша договоренность. Вы рискуете: если арендатор уйдет, вы останетесь с долгом. И если вы не платите в фонд, вас могут оштрафовать, наложить арест на имущество, даже если квартира сдана.

Что делать, если арендатор отказывается платить за текущий ремонт?

Текущий ремонт - это другое. К нему относятся:

• Замена смесителя в кухне
• Починка двери в туалете
• Устранение течи из-за неправильного использования
• Ремонт напольного покрытия после протечки из-за небрежности

Эти работы - обязанность арендатора, если они вызваны его действиями. В договоре аренды можно прописать: «Арендатор несет ответственность за ремонт в случае повреждений, вызванных его небрежностью». Такие пункты - законны и их можно отстоять в суде.

Если арендатор отказывается чинить то, что сломал - вы можете сделать ремонт сами, а потом взыскать стоимость через суд. Но только если у вас есть доказательства: фото, акт, показания свидетелей, видео.

Что происходит, если собственник не платит

Если вы - собственник и не платите взносы на капитальный ремонт, вас ждут последствия:

• Пени - 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки
• Судебные разбирательства
• Арест счетов или имущества
• Ограничение выезда за границу (если долг больше 30 тысяч рублей)

Даже если вы сдаете квартиру, долг остается на вас. Арендатор не имеет доступа к вашим счетам, не может погасить ваш долг. Он не может заменить вас в системе ЖКХ. Вы - собственник. Вы - ответственный.

Как защитить себя, если вы сдаете квартиру

Если вы сдаете квартиру, есть простые способы не остаться в минусе:

1. Включите в договор пункт: «Арендатор обязуется своевременно оплачивать текущий ремонт, вызванный его действиями».
2. Увеличьте арендную плату на 5-10% - как компенсацию за будущие расходы. Это не нарушает закон, если вы не называете это «взносом на капитальный ремонт».
3. Сохраняйте все квитанции по капитальному ремонту - они могут понадобиться при продаже квартиры или при проверке.
4. Если вы сдаете квартиру на долгий срок - рассмотрите возможность перечисления части аренды на счет специального фонда дома. Это необязательно, но снижает риски.

Никогда не подписывайте договор, где арендатор обязуется платить за капитальный ремонт. Это не просто бесполезно - это опасно. Вы можете быть привлечены к ответственности, а арендатор уйдет, оставив вас с долгом.

Реальный пример из Тулы

В 2024 году в Туле собственник сдал квартиру на 3 года. В 2025 году в доме начали делать капитальный ремонт - заменили лифт и кровлю. Сумма по квитанции - 12 000 рублей. Собственник не платил, ссылаясь на то, что «квартира сдана». Фонд капитального ремонта подал в суд. Суд встал на сторону фонда. Собственнику присудили оплатить долг, пени и судебные издержки - итого 18 500 рублей. Арендатор не был привлечен к делу. Он не участвовал. И не платил. Потому что по закону - не обязан.

Частые заблуждения

• «Арендатор пользуется - значит, и платит» - нет. Пользование не означает собственность. Как вы не платите за капитальный ремонт в отеле, так и арендатор не платит за ваш дом.
• «Я сдал квартиру - значит, я не собственник» - вы остаетесь собственником, пока не продадите квартиру. Договор аренды не меняет право собственности.
• «Я не живу в квартире - зачем мне платить?» - вы платите за имущество, которое у вас на балансе. Даже если оно пустует.

Что делать, если вы арендатор

Если вы снимаете квартиру и вам приходят квитанции на капитальный ремонт - игнорируйте их. Не платите. Не перечисляйте деньги. Покажите собственнику статью 158 ЖК РФ. Если он требует оплаты - попросите письменное объяснение. Если он угрожает выселением - обратитесь в Жилинспекцию или Роспотребнадзор. Это незаконно.

Если в доме делают ремонт, и вы видите, что его качество плохое - сообщите об этом управляющей компании. Арендатор имеет право требовать безопасных условий проживания. Но не обязан оплачивать работы.

Когда арендатор может быть обязан платить

Только в одном случае: если в договоре прописано, что он берет на себя обязательства по капитальному ремонту в обмен на существенную скидку на аренду. Например, вы сдаете квартиру за 15 тысяч рублей в месяц вместо 30 тысяч, потому что арендатор берет на себя все расходы на капитальный ремонт. Такой договор возможен, но он должен быть нотариально заверен. И даже тогда - он рискованный. Суд может признать его недействительным, если будет считать, что это попытка обойти закон.

В реальной практике такие договоры редки. И почти всегда заканчиваются судами. Лучше платить самому - и не рисковать.

Вывод

Капитальный ремонт - это обязанность собственника. Никогда не перекладывайте ее на арендатора. Даже если вы думаете, что это справедливо. Даже если вы сдаете квартиру на 10 лет. Даже если арендатор согласен. Закон не меняется ради удобства. Если вы не платите - вас оштрафуют. Если вы пытаетесь переложить расходы - вы рискуете потерять квартиру через суд. Арендатор - это временный гость. Он не имеет права на общее имущество. И не должен за него платить.

Ваша задача - платить вовремя. И вести учет. Если вы сдаете квартиру - добавьте в арендную плату компенсацию. Но не называйте это взносом. Просто скажите: «Цена выше, потому что я заботлюсь о доме». Это честно. Это законно. И это работает.